A promulgação da Lei 14.973/2024 trouxe uma nova possibilidade para a atualização tributária de bens imóveis, permitindo que tanto pessoas físicas quanto jurídicas ajustem o valor de seus imóveis ao mercado. Embora essa mudança possa parecer vantajosa, especialistas, como Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, alertam que, na maioria dos casos, a atualização não compensa.
A legislação permite que proprietários atualizem o valor de seus imóveis situados no Brasil ou no Exterior na Declaração de Ajuste Anual (DAA), com uma tributação de 4% para pessoas físicas e 6% para o Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), além de 4% pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) para pessoas jurídicas. No entanto, Domingos enfatiza que essa tributação imediata pode não trazer benefícios a longo prazo.
“Para muitos contribuintes, o custo de atualizar o imóvel pode ser elevado, especialmente se a venda ocorrer em um período curto. A economia tributária potencial no futuro pode não compensar o desembolso imediato”, explica.
Barreira temporal para utilização de 100% do benefício
Outro fator importante a considerar é que, segundo a legislação, os benefícios da atualização só se tornam relevantes após um período de 15 anos. Se o imóvel for vendido antes disso, o contribuinte não se beneficiará plenamente da redução na carga tributária. Para vendas realizadas entre o terceiro e o quarto ano, por exemplo, apenas 8% da redução é aplicada, o que torna a antecipação do imposto ainda menos atraente.
Domingos afirma: “Essa realidade gera um dilema: será que vale a pena pagar 4% hoje se os reais benefícios só aparecerão daqui a tantos anos? Se o contribuinte puder investir esse valor, é provável que o retorno seja maior do que a economia tributária futura”.
Armadilhas da Lei
Domingos ressalta que a legislação atual permite, dependendo do ano de aquisição do bem imóvel pela pessoa física, até três tipos de benefícios que reduzem o ganho de capital (instituídos pela Lei 7.713/1988 e Lei 11.196/2005). Veja os benefícios:
Imóveis adquiridos:
“Ao não permitir a utilização dos benefícios fiscais de redução do ganho de capital previsto na Lei 7.713/1998 e Lei 11.196/2005 no computo da base de cálculo da antecipação (§3º Art. 2º da IN 2.222/2024), o Legislador praticamente cria um imposto adicional para maioria dos casos de quem adere a esse programa, ou seja, o molho está saindo mais caro que o peixe”, explica Richard Domingos.
Já não bastasse as possibilidades de reduções no ganho de capital citadas acima, o contribuinte ainda pode utilizar juntamente com eles, outros benefícios previstos na legislação, tais como a isenção parcial ou total nos casos de venda do imóvel residencial aplicando o total ou parte do valor da venda na compra de um ou mais imóveis residências no prazo de 180 dias.
Os benefícios existentes não param por aí, o contribuinte que possui apenas um imóvel residencial cujo valor de mercado seja inferior a R$ 440 mil, pode vender o bem sem nenhuma incidência tributária.
Veja simulações que Richard Domingos desenvolveu
“Em muitas simulações que realizamos, o benefício acaba não sendo vantajoso. São raros os casos em que a atualização realmente vale a pena, e o contribuinte pode acabar pagando um imposto desnecessário”, ressalta Domingos.
Num exemplo prático, se uma pessoa física que comprou um imóvel por R$ 300 mil em maio de 2010, cujo imóvel esteja avaliado atualmente em R$ 1 milhão, esse contribuinte pagará hoje um valor de R$ 28 mil de antecipação (que é os 4% sobre a diferença do valor de custo sobre o valor de mercado).
Considerando a hipótese que esse mesmo contribuinte aplique esse recurso (que seria utilizado para antecipação do imposto há uma taxa juros liquida de imposto em uma aplicação financeira de 8% ao ano) em 15 ano essa pessoa física teria quase R$ 96 mil em sua aplicação financeira, comparando com o benefício máximo alcançado após 15 anos concedido pela Lei 14.973/2024, a economia tributária seria de R$ 30 mil, ou seja se eu aplicar o dinheiro daqui a 15 anos esse contribuinte teria caixa pra pagar mais que três vezes o valor que conseguiu de economia.
O que fazer?
Antes de decidir pela atualização, é crucial que o contribuinte faça uma análise aprofundada de sua situação financeira e de seus planos futuros. Domingos recomenda consultar um especialista para entender melhor as implicações e verificar se, no seu caso, a atualização é realmente vantajosa.
Em resumo, apesar da nova lei apresentar oportunidades, a atualização dos valores de bens imóveis pode não ser a melhor escolha para a maioria dos contribuintes. Avaliações cuidadosas e planejamento são essenciais para evitar custos desnecessários e garantir uma gestão patrimonial eficiente.
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